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第九章 产权过户利之争（第1页）

安琴十年前购买了一处平房，面积只有40多平方米。房子买了十年了，产权证始终没有变更，仍然是原产权人李怀忠的名字。当初买这个房子的时候，卖主徐荣欣告诉安琴，这个房子是已经去世的丈夫李怀忠登记的，如果安琴想什么时候办理产权登记，她会配合的。

今年年初，市政府有关部门决定征收安琴居住的这一带的国有土地使用权进行棚户区改造。在进行房屋登记时，安琴这才想起来：自己的房子始终没有办理产权登记。于是便找到徐荣欣，说：“大姐，我买你的房子已经快十年了，这不，马上要拆迁了，你能不能帮助我把房照的名字改过来？”

徐荣欣非常痛快地说：“应该，应该，我这就和你去房产产权登记处。”

安琴拿着写有李怀忠姓名的房产证来到产权登记处，产权登记处的工作人向徐荣欣询问道：“这个房产证上的持证人是李怀忠，你说是自己继承的财产后卖给别人的，你就得提供公正机关的公证文书，证明这个房子只有你一个继承人，你有权处置。”

按照产权处的要求，两人来到市公证处。一位公证员听了徐荣欣的要求之后，说：“你要求的继承公证无法办理。因为你的女儿李丹和你的婆母王淑琳也都是法定继承人。如果他们都同意由你一人继承，则二人必须到场，并同意放弃继承权之后，你才可以一人继承。你只有一人继承后，你出售房产的行为才合法有效。”

徐荣欣回到家里和女儿商量办理继承公证的事，女儿李丹说：“妈，我可以放弃继承，但我奶奶怕是不能同意。你平时就和她的关系比较紧张，如果她知道你已经把房子卖了，要办理你一个人的继承，弄不好，要打官司。”

徐荣欣心想：不管婆婆是咋想的，这事怎么也办。如果办不了，咱不就成了骗子了吗？

晚上，徐荣欣硬着头皮来到婆婆家，婆婆和小儿子生活在一起，平时和徐荣欣不大往来。王淑琳一看是徐荣欣来了，把头一扭，就进里屋了。

徐荣欣和小叔子及妯娌打了个招呼，就进到里层喊了一声：“妈，今天我有事来求你了。”

婆婆王淑琳头也没抬，说：“我一个老太婆，能做什么事情？你还能求得着我？”

徐荣欣说：“妈，你也别老生我的气，你的儿子虽然是走了，你的孙女不是还挺亲的吗？我今天也不求你别的事，怀忠已经走了五六年了，原来的平房让我卖了，这不买房的人要办房照，你也是继承人，如果你不签字放弃，人家也办不了房照。所以，我想请你明天和我到公证处走一趟，把这事办了。”

王淑琳说：“你来是为这事啊？行，你回去吧。明天我找你。”

徐荣欣没有想到婆婆答应得如此痛快，就放心地回去了。谁知，第二天婆婆没来，打电话婆婆也不接。

快到晚上的时候，门铃突然响了。徐荣欣打开房门一看，来了两名穿制服的法官。

一位女法官说：“你是徐荣欣吧？原告王淑琳起诉你的继承纠纷一案，我们现在向你和你女儿李丹送达起诉状和开庭传票，请你签字。”

徐荣欣大脑嗡地响了一下，她接过诉状一看，婆婆王淑琳因自己把丈夫的房子出售给安琴一事，向自己提起了继承诉讼，要求自己和女儿向婆婆返还应继承的房产6.67平方米，该遗产价值15000元。”

不久，法院开庭审理了这个婆婆起诉儿媳和孙女的案子，在法庭上，徐荣欣承认婆婆是合法的继承人并享有继承权，孙子李丹见是姐姐起诉自己，没有出庭参加诉讼。法院经审理之后，判决徐荣欣和李丹向王淑琳支付6.67平方米的房产折价款10000元。徐荣欣在法院判决生效后，给了婆婆3000元，还差7000元没有支付。

由于婆婆王淑琳起诉继承纠纷，徐荣欣已经拿出了3000元钱，还得支付7000元，心里挺憋屈的。她想：如果安琴再来找我，我就不管，让她也起诉。这样，我婆婆也会被告到法庭上的。

果然，安琴再一次找到徐荣欣的时候，徐荣欣对安琴说：“大妹子，本来我是想帮助你来着，谁知让我婆婆把我告了，我得给她10000元钱。这房子本来就是我丈夫建的，没我婆婆什么事，这为了你办房证，我搭上10000元，不合适。这事我不管了，要不你就起诉吧。”

安琴没有办法，她只好找到当地一位谌律师咨询。

谌律师听了安琴的情况介绍之后，说：“你和徐荣欣签订的房屋买卖合同，严格地讲只是部分有效。因为你买房子的时候，这处房子只有一半属于徐荣欣所有，另一半属于徐荣欣、李丹、王淑琳应继承的共同房产。在这种情况下，徐荣欣只有六分之四的出售权，另外的六分之二她是无权出售的。”

安琴有些着急地问道：“律师，我买的房子一共也就40平方米，要是再划出去六分之二，那怎么居住啊？”

谌律师说：“你别急。你买房的时候确实有六分之二的产权交易是无效的，但现在的情况有了变化。因为徐荣欣的女儿放弃了继承权，婆婆王淑琳虽然没有同意徐荣欣卖房，但法院对徐荣欣的继承权已经判决为货币支付。也就是说，如果徐荣欣把王淑琳应继承的钱全部支付了，那么王淑琳就有了协助你办理产权过户的义务。”

安琴说：“我和王淑琳没有任何关系，怎么起诉她啊？”

谌律师说：“你可以把徐荣欣列为被告，要求判决房屋买卖协议有效，并判决她协助你办理房屋产权过户。起诉的时候，你可以把王淑琳和李丹列为第三人，要求她们俩承担协助办理产权过户的责任。我估计，法院会支持你的。”

安琴说：“为什么这样起诉啊？”

谌律师回答：“你与徐荣欣签订的房屋买卖协议是无法办理产权过户的，如果王淑琳和李丹有一人不同意给你办理产权过户，产权登记机关也不敢给你办理。所以，你只有通过诉讼程序，取得法院的判决书，房产登记机关可以根据法院协助执行的要求，直接给你办理产权过户。只要法院向王淑琳送达开庭传票，她参加不参加诉讼，都不影响你购买房屋的产权登记的权利。因为最高法院有司法解释：房屋产权登记机关对法院要求协助执行的法律文书不作实质性审查。也就是说，只要法院下达了协助执行通知，产权登记机关就能为你办理产权登记。”

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